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第一部　　 「空室対策とは」

 タカラ不動産株式会社　取締役　清水秀晴

 空室対策とは、空室になってから対策をおこなうだけではなく、満室（入居）の時から始まっています。
まず大切なのは、今の入居者様が如何に満足して長期間暮らしていただけるか。
建物は当然に時間とともに古くなり価値も下がっていきます。
つまり、（リノベーションなど一部の例を除いては）今の入居者様が「一番高い家賃」を払っているといえると思います。
人と同じで、どれだけ中身がよくても“第一印象”でその物件のイメージは固まってしまいます。
入居希望者が物件を内見するとき、まずは建物の外観、そしてエントランス、通路をご覧になられますので、共用部がしっかり整備され、清掃が行き届いている「きれいな物件」かが重要。
清掃は、空室対策の第一歩。できれば週に１回、もしくは月に２回程度の清掃で物件の美観維持をお願いしたい。
最近の判例では、退去時の補修費は、原則故意過失以外は家賃に含まれており、次の入居者を迎え入れるための修理との見解が定着してきました。
どれだけきれいにリフォームしても、「１０年前の古いエアコンがついている」など大きなマイナスイメージになります。
オーナー様の負担もこれまで以上に多くなることが予測されますが、入居者確保の為に必要なコストはかける、但し、これからは入居者の入れ替え時に併せて、如何に効率良く、効果的に修理を行うかがもう一つのキーワードとなります。

 

第二部　　 「様々な対策とその効果」

 タカラ不動産株式会社　専務取締役　小村典弘

 空室対策は物件が選ばれるようにすることです。具体的対策方法には、①賃料を周辺相場に揃える②人気の設備をつける③プチリノベーション④リノベーション⑤外壁塗装⑥その他の方法があります。また運営方法として①インターネット使い放題②ペット可③高圧洗浄④定期清掃⑤各種キャンペーンなどがございます。実際に上記の方法で対策を行い満室になった事例をデーターを交えて説明させて頂きました。一番良くないのは、空室対策をしないことです。対策をすれば、結果が出る確率が上がりますので、常に対策を実施することが大事です。
　約８割のお客様がインターネットで事前に検索をしています。ホームページでお客様が見たい写真が大事です。お客様が見たい写真は①外観②リビング③お風呂④キッチン⑤トイレの順番になっています。人気の５つの写真の場所を奇麗にすることがホームページからの反響を増やすポイントになります。それぞれの場所の効果的な改善方法を実例を交えて説明させて頂きました。また、若者に絶大な人気を誇るワンピース全巻プレゼントキャンペーンにより満室になった事例や、ペット可の物件に変更で満室になった事例など、空室対策は様々な方法があります。物件を今後何年間運用するのか、家主様のご意向にそって、対策をさせて頂いております。
空室対策でお困りの際は弊社までご相談頂けたらと思います。

 

 

４月９日（土）にホテル金沢にて、Four-Leaf金沢鞍月記念セミナーを開催しました。

参加者は１００名を超え、新聞やテレビの取材もありました。

高齢者専用賃貸住宅への関心の高さが伺えました。

  

 「少子高齢社会における賃貸住宅サービス付高齢者向け住宅の動向」

講師/株式会社シルバーライフネットワーク

代表取締役　　向井 幸一

 

日本では、年々世帯数・人口が減少しています。

若い世代をターゲットにした賃貸管理業は今後ますます厳しくなると思われます。

そこで高齢者を主体と考えた賃貸管理業が今後需要を伸ばすとみています。

　現在高齢者の孤独死は年間25,000人。

これは交通事故の３倍の方が孤独死で亡くなっていることになります。

裕福な高齢者は高額な一時金を支払い有料老人ホームに入居するという選択肢があります。

しかしこの金額を払えるのは高齢者のわずか３％にも満たないのが現状です。

そこで、賃料・共益費の支払いのみで気軽に入居でき、必要なサービスはお客様の意志により受けることができる「高齢者専用賃貸住宅」が高齢者の新たな選択肢になってきてます。

「施設」では足りないプライバシー、「在宅」では得られないコミュニティが融合したものが高齢者専用賃貸住宅であると考えます。

 

 「福祉・医療関係者が知っておきたい高齢者専用賃貸住宅の選び方」

講師/株式会社 学研ココファン

代表取締役　　小早川 仁

 

 　現代の高齢者は、ライフスタイルの多様化によりプライバシーを守りつつ２４時間安心・安全な医療体制の整った住居を望んでいます。

そのような高齢者専用賃貸住宅を選ぶポイントは、内見の際のご入居者様・スタッフの表情。食堂・トイレ・浴室に至るまで清潔感はあるか。

医療体制の連携は具体的に整備されているか。24時間対応してくれるか。

月額費用の他に追加料金はないかなどが挙げられます。

パンフレットやスタッフの言葉に惑わされず、ご自身が納得するまで質問しメモをとることが、

良い高齢者専用賃貸住宅を選ぶポイントとなります。

 

第一部では、弊社専務取締役　小村典弘より現在取り組んでおります「満室大作戦　大胆改装により中古賃貸が復活」についてお話させて頂きました。

賃貸住宅では画一的なデザインのお部屋が多く、同じデザインでは、立地、設備、間取りと賃料のバランスでお客様は選ばれています。要するに価格競争がおきています。

そこでターゲットを絞り、より個性のあるお部屋を作ることで、このデザインのお部屋に住みたいという、デザイン優先の状況を作り差別化を行います。

空室対策として、人気の無くなった中古物件を個性のあるリノベーションを行うことにより、人気物件に復活させることに成功した事例を多数ご紹介させて頂きました。

リノベーションをすることで、他にはない個性のあるお部屋を作り、そのお部屋をしっかりとプロモーション（動画やポスター、ホームページ、パンフレット）をすることで、空室を無くすことが出来ます。

また、今後も様々な挑戦をして常に満室経営して頂けるよう全社員で目指していきます.

 

　第二部は、株式会社アドバンテージ　代表取締役　堀江志郎氏より「資産活用•相続対策•健康管理バランス感覚で楽しく生きる！」をご講演頂きました。

前半では、賃貸契約の現状および今後の対策を、後半は大家さんの健康管理についてお話頂きました。

全てが減少傾向にある中、正確な市場分析が必要であり、今後は「誰と組むかが大きな鍵となる」と話されました。商品力・広告力・営業力のある企業との連携が重要と、タカラ不動産の企業力の底上げを指摘された思いです。

後半は高齢化社会を迎えオーナー様自身の健康管理も不可欠と、生活習慣の見直し、効果的なサプリメントの摂取についてお話頂きました。

資産運用・相続対策ばかりでなく、健康面からもオーナー様をサポートできる企業にならねばと思います。

「賃貸即応マニュアル」

助けて！クマさん賃貸トラブル即応マニュアル

 

１１月20日（土）にホテル金沢にて、ＣＦネッツ埼玉久喜コンサルティングデスク 熊切 伸英様著書 倉橋 隆行様監修

「助けてクマさん！賃貸トラブル即応マニュアル」の出版記念講演を開催しました。

書籍には、管理会社のさまざまな仕事内容やなるべくお金をかけないトラブルの対処法など

わかりやすい内容です。

 

第一部

講師／ＣＦネッツ埼玉久喜コンサルティングデスク

熊切 伸英

 

　賃貸管理クレーム処理のスペシャリスト熊切伸英様より、クレーム対応のお話をして頂きました。

賃貸経営に大切なのは空室対策とテナントリテンションです。テナントリテンションとは入居者様に

長く住んでもらうという事です。

入居中の不満や要望を早期に察知し退去に至る前に対応することで退去を防ぐことができます。

契約の際お部屋のどの部分を気に入って契約したのかを調査し保持できるよう対応することも必要です。

物的クレームについては、電話１本で治る可能性があるものも多くオーナー様への負担を減らす事が

できます。

例えば、お湯が出ないなどのクレームはすぐ業者に依頼せず、ボタンひとつで復旧するものも多くあります。

賃貸経営には、リスクはつきものです。パートナーの管理会社の対応力がオーナー様の資産価値につながります。

 

第二部

講師／株式会社 シー･エフ･ネッツ

代表取締役　倉橋 隆行

    

不動産コンサルタントの倉橋様より、賃貸トラブルの法的手続きについてお話頂きました。

保証会社が倒産する時代ですので、入居時の審査を慎重に行いトラブルを未然に防ぐことが大切です。

滞納が発生してしまった場合、催促と同時に早期から法的手続きをとらなければ、解決までに何年もかかってしまいます。

滞納トラブルの様々な実例を交えてお話頂きました。

今後成功する賃貸住宅経営とは、サービスをしないと入居が決まらない時代です。

ホテル並みのサービスと迅速なトラブル対応が鍵となってきます。これを心がけることにより空室も

埋まりますし入居者様も満足してお住まいいただけます。

日本もプロパティマネジメントの時代がきましたので、プロの不動産コンサルタントに相談しこの時代を

乗り越えれるようにすることが大切です。

空室対策セミナー２

～パネルディスカッション～

コーディネーター／専務取締役　小村典弘

 

 第一部

「賃貸部店長から見た
    　  決まるお部屋とは！！！」

パネリスト／金沢駅前店店長　炭谷秀峰

石川県庁前店店長　山田豊

金沢西南店店長　菅田和哉

金沢駅西店店長　白江京子

 

 現在、全国的に空室率は年々上昇しています。

賃貸住宅のストックが十分ある中でいかにお客様に選ばれるお部屋にするかが重要になります。

お客様の約半数がインターネットで物件を検索してからご来店されます。

お客様の検索条件と合致するお部屋を提供する事が、数ある空室物件から選ばれる条件となります。

タカラ不動産では満室大作戦！！！に取り組んでおり、最新のお客様の動向・ニーズそして

近隣競合物件との家賃や設備などの様々なデーターを参考に、オーナー様にご提案させて頂いております。

満室大作戦!!!の成功事例や、残念ながら失敗した過去の事例からわかった決まるお部屋とは、

客観的データに基づきライバルとなりうる物件と比較し、「価格力と商品力が優っているお部屋」です。

繁忙期前の今の時期が、条件変更や商品力の見直しなどの対策が重要な時期です。

 

第二部「リノベーション現場担当者による
　   　　　パネルディスカッション」

パネリスト／本部　大澤可奈子

本部　村元良徳

本部　二ッ谷慶太

 

現場担当者より、実際のプロデュース案件の、こだわりのポイントなどを、説明させて頂きました。

ターゲットに合わせたデザインコンセプトの作り方。デザインでは心理的効果や目の錯覚の効果を採用。

部材のこだわりポイント。クロスでは素材や色で見え方が違いますので、全体のコンセプトを考えての採用。

また輸入の部材を使用することでコストを抑えたり、傷が付きにくく、火や水に強いフローリングの採用など、

オーナー様のご負担にならないようなリノベーションの部材をご紹介。またデザインだけではなく、

いかに住みやすい空間を作るか、限られた空間をいかに住みやすくするかが、お客様の満足度に繋がります。

家具の配置や動線もプランニングさせて頂いております。「デザインと住みやすさを考えてのリノベーションが

Ｌｉｆｅｄｅｓｉｇｎｐｒｏｊｅｃｔ!!!のプロデュースするリノベーションです。」
　

 

空室対策セミナー

 

 

第一部

「賃貸住宅の
    敷金精算トラブル予防」

講師／取締役　清水秀晴

情報化社会の現在、原状回復に対する賃借人の考え方は、めまぐるしく変化しています。

インターネットで簡単に情報を得ることができ、原状回復に関するオーナー様と入居者の負担の基準となるガイドラインもできました。

このように入居者が簡単に知識を得ることができるため、オーナー様と入居者との原状回復に対する考え方に

ずれが生じるケースが増加しています。

このような背景もあり、敷金精算は入居者負担が減少し、オーナー様負担の割合が高くなってきているのが

現状であります。

今後の原状回復は、入居者負担でお部屋を元に戻すという考えではなく、対募集対策としてオーナー様が物件に

投資するという考え方が必要です。

このことにより物件の価値を上げていくことにより、空室を減らすことにより、今後の厳しい状況にも

対応していくことができます。

第二部

「大胆改装で中古賃貸が復活
　   Life Design Projectとは！！！」

講師／専務取締役　小村典弘

今後の賃貸市場は、人口減少・供給過多によりますます厳しくなっていきます。

その中で生き残っていく為には、いかに空室を減らしていくのかが重要になります。

第一段階では、家賃の見直し等の条件変更。次にニーズのある設備の追加。

それでも空室の埋まらない場合は、最終兵器としてLife Design Projectがプロデュースする

個性派リノベーションをご提案させて頂いております。

現在の賃貸市場には、白い壁紙・茶色い床・シーリング照明が非常に多く、どのお部屋も同じデザインと

なっています。

同じデザインとなると、多くの競合物件との戦いに勝ち残らなければいけません。

Life Design Projectでは、お部屋探しの条件である、立地・家賃・間取りの3本柱にデザインという柱を

追加します。

このデザインを追加することにより、他の物件と争うことなく空室を埋めることができるのです。

1年以上の長期空室物件が、リノベーションをすることによりすぐにご成約頂くケースが後を絶たず、

築20年以上の物件が新築物件に勝った事例もあります。

これからは、新築という一定期間のメリットだけでなく、中古賃貸でいかに人気物件に復活させるかが、

賃貸経営のキーワードとなります。

 

賃貸経営のリスク

～クレームの現状と賃貸経営のポイントを大公開！～

 

 

 第一部

「賃貸管理/物的クレームの現状と事故発生時の対応」

講師／管理センター営繕課　主任　坂之井義久

漏水事故を未然に防ぐ方法としては、

①通路、天井など異変に注意する。②入居者、近隣住民との関係を築き、管理人的な人を作る、

などが挙げられました。

火災事故の対策としては、

①過去に発生した事例のほとんどが不注意によるもの

②コンセントをきれいにしてトラッキング現象を防ぐ

③火災保険の必要性・内容の確認をする、などを挙げられました。

最近は設備の多様化にも伴い、修繕発生時の費用負担の増加が見られます。

そして、情報量の増加に伴い、入居者さんからの修繕リクエストも非常に多様化しております。

せっかく手をつくして空室対策を行っていても、居心地の悪い思いをさせてしまえば入居者は去っていきます。

ホテル並みのサービスとまではいきませんが、【気持ちよく入居者に住んで頂く努力をしている】という、

姿勢や対応を見せることが入居者の定着に繋がるのではないかと感じます。

 

 第二部

「賃貸市場の変革期、リスクと今後の課題」

講師／取締役　清水秀晴

「賃貸市場の変革期」として、全国と石川県内の賃貸マーケットの動向などを、

「リスクと今後の課題」として、法令改正、市場分析、長期的な修繕計画などをお話を頂きました。

「賃貸マーケットの動向」では、全国と石川県内の世帯数や人口の推移、川北町・野々市町では

人口、世帯数、ともに増加、川北町では年少人口（15歳以下）が唯一増加しているエリアでした。

「リスクと今後の課題」として、物件・設備は年々劣化していきます。

修繕の周期を見極め、予算計画をしていくことが重要です。

でなければ修繕が必要な時に資金がなくなり、物件の価値が下がり、

入居が決まりにくくなっていくので、初めの修繕計画がとても大切となってきます。

建物を建築するときには収支計画をたてます。

しかし、その収支計画は絵に描いた餅で、あくまで予算であり、実際の収支とは異なります。

賃貸経営は経営ですので、実際の収支と予算の比較をし、計画の見直しをしていくことが必要です。

最後に、「リスクマネジメントの権威 武井勲さんの大切なこと４つ」を引用して、リスクと誠実に向き合い、

逃げずにしっかりと対策をしていくことがリスクをコントロールしていく上で大切なことになります。

 

「空室対策セミナー」

～第一部～　繁忙期の賃貸市場報告

　　　　　講師／タカラ不動産株式会社　賃貸部統括　小谷武司 氏

～第二部～　今、話題のリノベーション大公開

　　　　　講師／タカラ不動産株式会社　取締役　小村典弘 氏

日付：平成２２年５月１５日（土）
　　　
　　　時間：１３：３０～１６：００

　　　場所：ホテル金沢 ４階

　　　講師：タカラ不動産株式会社　賃貸部統括　小谷武司 氏

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 取締役　小村典弘 氏

 

5月15日（土）にホテル金沢にて、弊社の賃貸部統括 小谷、取締役 小村による「空室対策セミナー」を開催いたしました。

 

～第一部～　繁忙期の賃貸市場報告

　　　　　講師／タカラ不動産株式会社　賃貸部統括　小谷武司 氏

 

 まず、賃貸市場の繁忙期は1月から4月に集中しており、入居・更新・退去が最も多くなります。リフォーム・リノベーションを実施する場合、この繁忙期に間に合わせることが満室経営のひとつのポイントとなります。
　希望の部屋タイプは依然、1ルームが約50%を占めており、次に2ルームが約35%となっています。お部屋探しのポイントとしては、家賃・賃料条件が1位となり、次に部屋面積・間取り、部屋設備という順となっています。入居期間では、ファミリータイプ（３LDK・４LDK）が断然長く、約59カ月となっており、1ルームでは約28カ月と短くなっています。様々なデータに基づき、繁忙期の賃貸市場を詳しく説明して頂きました。

 

～第二部～　今、話題のリノベーション大公開

　　　　　講師／タカラ不動産株式会社　取締役　小村典弘 氏

 

　一般的な賃貸住宅では、白の壁紙、茶系の床材、普通の照明を使用しているのがほとんどですが、入居者から見るとどの物件も同じように映ってしまい、設備のわずかな違いや占有面積、間取りの差でしか比較できないのです。
　空室が埋まらない場合、ほとんどの物件で賃料の値下げが行われていますが、これでは物件価値が下がってしまいます。そこで、リノベーションを行い十人十色の個性的なお部屋をつくりあげることにより、他の物件との差別化を行います。その結果、他の物件と争うことなく、成約が可能です。実際に空室期間1000日以上のお部屋が、リノベーション後家賃アップ（3,000～15,000円）して数日で成約されたり、リノベーション中に成約されたりと、通常の物件では考えられない速さで成約されている事例が多数あります。
　リノベーションにより、物件に新しい価値を吹き込むことで、物件価値を高めることができます。「賃貸だからこそ冒険したい」「個性的な部屋に住んでみたい」というニーズは必ず存在するはず。これからは“個”にアプローチする時代だと考えます。

 

今回も多数の方にご参加いただきまして、誠にありがとうございました。

 

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▽全国賃貸経営夢倶楽部　本部ホームページ

　２月27日（土）にホテル金沢にて、（株）ＣＦネッツ猪俣淳氏をお招きし、不動産投資実践塾「資金調達編」を開催いたしました。

猪俣氏は、今回のセミナーで、どうすれば借りられるのか、金融機関の融資基準などを知ることによって、効率的な投資をしたり、有利な資金を調達するための方法などをお話しいただきました。
　不動産投資をとりまく環境が悪化する（金融不安になる）と、金融機関はリスクを感じるため①掛け目が厳しくなる②金利が高くなる③融資自体ださなくなります。一方、投資家もリスクを感じるため④物件が安くなる（期待利回りが高くなる）といった状況になります。金融機関のリスクを下げるポイントは、①借入の割合を下げる。②返済の負担を下げる。③損益分岐点を下げる。方法として、①～③に共通して言えるのが、自己資金を増やすこと、予算を下げることです。①は共同担保を差し入れると下がります。②③は、返済期間を長くすることで下げられます。

　そして、インフレ懸念があるときの銀行は①変動金利を勧めたり②固定と変動の金利差が大きくなる動きをすることについても触れられました。

　融資を通しやすいポイントとして、①時期は決算期の３月・９月②融資実行の金額で成績・昇進が決まる③契約から決済まで最短1ヵ月④支店長の着任⑤新しい金融商品の登場⑥「借りられるときに借りる」ということでした。ほかには、支店長決裁の案件の場合、異動してから半年～1年の実績づくりの期間（支店長は通常２年間勤務）が融資が通りやすかったり、逆に通りにくい場合として、審査部から支店長になるケースが挙げられました。

　ほかにも、いくつかの融資のポイントや、融資の交渉術、各銀行の融資基準を見たりと、資金調達に必要なノウハウが得られるセミナーとなりました。これからもオーナー様・投資家の方にとって必要とされるセミナーを開催していきたいと思います。次回で、不動産投資実践塾は最終回となります。最終回だけの参加でも十分、得られる知識は多いと思います。まだ参加されてない方、金沢で聞ける機会の少ないセミナーですので、一度参加されてみてはいかがでしょうか。皆様のご参加をお待ちいたしております。

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